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手持ちの不動産や金融資産を別の資産に変化させる「資産の組み替え」とは

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資産の組み替えとは、現在手持ちの不動産や金融資産を別の資産に変化させる手法を指し、昨今、タワーマンションの高層階への組み替えなどで話題になることも多いです。

ここでは以下の各ケースについて説明していきます。

  1. 土地を売却して、より収益性の高い他の不動産に買い換える
  2. 自宅を売却して、駅前の生活に便利なマンションに住み替える
  3. 年数の経過したアパートや貸し宅地を処分し、預金として持つ
  4. 持っている土地をデベロッパーに売り、マンションの数部屋をもらう(等価交換方式)

1.土地を売却して、より収益性の高い他の不動産に買い換える

こちらは、より都心に立地する収益性の高い不動産に買い替える、というものです。

特にタワーマンションの高層階へ組み替えることで、相続税評価額の削減が期待できます。
一般的に預金を不動産にすると、建物と土地の評価方法になり、財産の評価額が下がります。
タワーマンションにおいては、さらに実際の価格と相続税の評価額の差が大きくなりやすいです。

同じマンション内でも、階層や方角、展望によって価格が変わります。
「夜景が綺麗」「スカイツリーが見える」「富士山が望める」といった理由で、高層階は高くなります。

一方、相続税の評価は、土地の部分と建物部分を分けて評価し、その合計がマンションの相続税評価額となります。
タワーマンションは多くの住戸があるので、一人あたりの土地の持ち分も小さくなり、評価額も小さくなります。
そのため、金融資産を高層マンションに組み替えることで、提供した資金の割には低く評価されることになります。
床面積や敷地権の割合や建物部分の評価額が同じだとすると、低層階と高層階は同じ相続税評価となるため、高層階の方がより評価が下がる割合が高くなるといえます。
ただし、価格が下落しにくい物件を選ぶこと、適正価格以下で購入すること等、マンション選びにも注意が必要です。

2.自宅を売却して駅前の便利なマンションに住み替える

一般的に一軒家にお住まいの方は、高齢になってくると自宅の維持が大変な手間となるケースが多く見受けられます。

防犯(戸の開け閉め)、清掃(自宅・道路等)、近所のお付き合い(自治会の仕事)等をこなさなければならないからです。

そこで、駅前のマンションに移り住むことを検討するのも一案です。
自宅を売却した資金で、買い物に便利な駅前に住むことを選ぶと、精神的にも楽になるようです。マンションはオートロックですので、安全面からも心配が減りますし、段差のないバリアフリータイプのお部屋も多くなっていますので、転倒等の心配も少なくてすみます。

さらに資金的に余力があれば、投資用のマンション等を購入して、年金の他にも収入がある仕組みにしておくと、さらに生活に余裕が生まれるでしょう。
このように、収入を確保し、ライフスタイルに合った暮らし方ができるように、資産の形を変えてゆくことが大切です。

3.古い不動産を処分して現金で持つ

これは、古いアパートや貸し宅地を処分し現金として持つというものです。この狙いとしては、
相続の際に現金の方が分割しやすいという利点があるからです。

相続が発生した際に、相続財産の中で不動産の割合が高いと分割がしにくいために、家族間などでトラブルに発展してしまう確率が高くなります。

現金の場合は、1億円を2人で分ける場合は、5千万円ずつとぴったり分割することが可能ですが、不動産の場合はそうはいきません。
いざ相続になって急いで不動産を売却しようとしても希望通りの価格で販売できず、買いたたかれるケースもあります。

また不動産を共有名義にすることも可能ですが、問題の先送りになるだけです。

そうしたことを避けるために現金化をしておくと、不動産を相続しなかった相続人への代償分割(※)の際にも役立ちます。

※代償分割とは、ある相続人が法定相続分以上の財産をもらうかわりに、他の相続人達に金銭を払う方法のことです。

4.持っている土地をデベロッパーに売り、マンションの数部屋をもらう(等価交換方式)

マンションを建設するデベロッパー側が建築費用を出す代わりに、地主が土地を提供するといった時に
よくつかわれる方法が、「等価交換方式」です。

土地の評価額に応じて、マンションが完成した後に、建物の一部の所有権を交換するというものです。

等価交換方式について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

等価交換方式、借地権と底地の交換について

タワーマンション

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