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不動産を相続する際に必要な準備とは?

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不動産を相続する際には、事前に生前贈与、特例の適用について検討しておくことで、円満に相続を行うことにつながる可能性が高まります。

有効な相続準備を行うポイントは、土地の境界確定や分筆(一筆の土地を数筆の土地に法的に分割すること)を、不動産の所有者の方がお元気なうちに行われることです。

ここでは具体的にどのような準備ができるのかについて説明していきたいと思います。

不動産を次の代に承継するための準備

  1. 「生前贈与」によって相続額を減らす
  2. 小規模宅地等の特例などの、特例を使えるようにする
  3. 将来に土地の部分売却や一団地を複数の相続人で分けて相続する場合は、隣地との境界確定や分筆が必須です。これらの対応には時間がかかるうえ、費用も相当かかります。現所有者がお元気なうちに済ませておけるとベターです。
  4. 相続発生前に現所有者の費用で、「評価用図面」や「土地評価明細書」を作製しておくのも有効な準備です。財産配分にもとづく正確な相続税額が把握できるだけでなく、相続発生時には利用状況が変わらない限り、路線価の付替だけで申告評価が可能になり、相続発生時のご相続人の費用負担も大幅に節約できるわけです。

このように、事前に適切な対策を施すことが将来の円満な相続につながります。

不動産の活用について

不動産の売却や組替え

資産の組み替えとは、現在手持ちの不動産や金融資産を、別の資産に変化させる手法を指します。

具体的には下記のようなケースがあります

  1. 土地を売却して、より収益性の高い他の不動産に買い換える
  2. 自宅を売却して、駅前の生活に便利なマンションに住み替える
  3. 年数の経過したアパートや貸し宅地を処分し、預金として持つ
  4. 持っている土地をデベロッパーに売り、マンションの数部屋をもらう(等価交換方式)

また、休眠資産についても権利整理を行うことは有効な対策です。
土地の換金を検討されている方は、複数の業者に見積もりを提出してもらう方法が有効です。

法人化を考える

不動産のオーナーの方は、法人化によるメリットも考えられます。

賃貸経営を個人で行うものから法人化をして、妻か子供を社長などにすることで、毎年払う所得税も相続税も節税することが可能となります。

法人化のメリット

  1. 法人化した建物の収益は個人の財産ではなく法人のものになります。そのため、個人の相続財産が増えることになりません。法人にせず、個人が得た収益を妻や子供に移転しようとすると、それは贈与にあたるため贈与税を払う必要があります。このように、法人化には節税のメリットがあります。
  2. 個人で不動産のオーナーをしていた場合、相続にあたって共有状態にすることがしばしばみられます。しかし共有状態は、後々の手続きや管理、売却への意思決定などを巡りトラブルになる可能性をはらんでいます。法人化した場合ですと、建物を相続するのは1人として、それ以外の人には役員報酬を多くはらうなどのバランスを考えて配分することができます。不動産の相続で頭を悩ませることが少なくなるメリットがあります。

法人化すると会社経営をすることになり、経理帳簿、申告書、決算書の作成などの業務が発生します。

安易に法人化を選択するのではなく、まずは専門家に相談して法人化によるメリットをシミュレーションすることをおすすめします。

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