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コラム

相続税路線価が設定されていない土地の計算方法(1)

2016.5.23
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前回のシリーズ「相続税路線価とは?」において、土地の値段を算出する4つの方法と、そのなかの相続税路線価の算出方法をまとめました。

※記事はコチラ:土地の値段の調べ方は?~相続税路線価について(1)土地の値段の調べ方は?~相続税路線価について(2)

相続税路線価(路線価)は相続税や贈与税の算出基準となる価格ですが、メインの方法である路線価方式はすべての土地に設定されているものではありません

今回の記事では、相続税路線価が設定されていない場合の土地の評価方法を説明していきます。

まずは「相続税路線価」について再確認

倍率方式1

「相続税路線価」について簡単に再確認します。

相続税路線価」は、短縮して「路線価」とも呼ばれる、相続税や贈与税の算出基準となる価格です。

たとえば土地や不動産を所有する人が亡くなった場合、「財産」は次世代に承継する必要があります。その財産にはいわゆる現金だけではなく、土地や上物(建物)といった「不動産」も次世代に「所有権移転」をする必要があります。

この時の財産額に対し相続税がかかるため、「その資産は相続税上いくらなのか」を算出する必要があります。この時の額が相続税路線価です。

相続税路線価の評価方法は(不動産は値をつけることを「評価」といいます)、行政機関に保存している「路線価図」にある1㎡単価(千円単位)に敷地面積を掛けて算出します。算出の際には、その土地の形や奥行きの長さ、間口の広さ等に応じて、各種補正を行う必要があります。

また、以下のケースに該当するような場合は、特に気を付けて評価を行う必要があります。

  • 2つ以上の建物が、1つの敷地に建てられている場合
  • 2筆(にひつ)以上の敷地にまたがって利用がある場合(「筆」とは不動産の権利関係を数える単位です)
  • 私道がある場合
  • 土地を貸しており、貸宅地の評価が必要な場合
  • 貸家がたっており、貸家建付地の評価が必要な場合

路線価方式を設定できない土地の計算方法

前述のとおり、相続税路線価の評価方法は(不動産は値をつけることを「評価」といいます)、行政機関に保存している「路線価図」にある1㎡単価(千円単位)に、その土地の敷地面積を掛けて算出します。

この路線価図の評価額は大きな道路だけではなく、幅員(道路の幅)の小さな道路にもほぼ満遍なく設定されています。ただ、カバーしきれていない道路もあり、その道路を基準に計算する土地もあります。

このような土地は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出します。このため、相続税評価額の算出方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があるといわれています。

倍率方式の計算

倍率方式の計算式は以下のとおりです。

倍率方式=固定資産税評価額×評価倍率

固定資産税評価額は、毎年、固定資産税を支払う際に基準となる評価額です。自治体から毎年、「課税明細書」が送られてきますが、そのなかに評価額が記載されています。

土地は時価の60%から70%の金額、建物は建築費のおよそ50%から80%で設定されています。マンションの場合は、マンション全体の評価額を総戸数で分割した金額になります(この持分割合が登記簿謄本に記載されています)。

そのうえで、国税局長がその地域の特性や、売買の実情、公示価格と同じように不動産鑑定士の意見をもとに「評価倍率」を決定し、倍率方式の計算方法としています。公示価格のように、不動産鑑定士による調査が必須条項として決められているものではありません。

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次回の記事では、具体的な例を示して倍率方式についてさらに解説を加えていきます。

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