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コラム

不動産の相続に関係する税金のまとめ(2)

2017.3.22
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不動産の相続を考える場合、相続税のみならず、さまざまな税金について考慮しなければなりません。
前回の記事では相続税、不動産取得税、登録免許税について解説をしました。今回の記事では固定資産税と所得税について説明をしていきます。見ていきましょう。

固定資産税

不動産税金2

不動産を相続した場合には、相続した時から固定資産税の納税義務が発生します。

固定資産税の支払義務は、毎年1月1日時点の不動産の所有者ですが、相続が発生すると、その年の未払分の固定資産税は、相続人が被相続人の代わりに支払うことになります。
相続登記が亡くなった翌年の1月1日までになされていない場合には、複数の相続人がいればその代表者に課税されます。
代表者は、相続人代表指定届を市区町村役場に提出することで決めますが、この届がない場合には、市区町村役場が相続人の代表者を指定することになります。トラブルを避けるためにも、できるだけ早く相続登記を行うか、相続人代表指定届を提出しておくとよいですね。

不動産の固定資産税にかかる税率は基本的には1.4%ですが、まれに財政が苦しい地方自治体では1.4%を上回ることもあります。

もし、亡くなった方の個人事業に土地や建物を使っていた場合、固定資産税は経費として計上できるのでしょうか。

個人事業を行っている方が亡くなったときには、準確定申告をしますので、そのときに事業収入から、亡くなるまでに支払う必要のある確定した固定資産税は経費として計上することができます。準確定申告のときには、固定資産税を考慮することを忘れないようにしましょう。

所得税

(1)不動産を相続して売却する場合

相続した不動産の管理も大変だし、相続税を支払うための現金を用意するためにも、売却しようと思われる方もいらっしゃると思います。不動産を相続して売却するときは、譲渡益に譲渡したことにより所得税がかかります。譲渡益が出ないのであれば、譲渡についての所得税はかかりません。

不動産を売却したときには、譲渡所得を計算して所得税を計算することになるのですが、この譲渡所得は、不動産の売却代金から、不動産の取得費と譲渡費用をひいて計算します。この譲渡所得が譲渡益になった場合に、所得税がかかるのです。被相続人が長く不動産を持っていて取得費がよくわからない場合には、売却額の5%相当額を概算取得費として計算するという方法もあります。

ここで気をつけたいのが、不動産を所有している期間です。相続の場合は、被相続人が不動産を取得した日から計算します。不動産の譲渡が行われた年の1月1日を基準として、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、5年以下であれば短期譲渡に分類されます。
譲渡にかかる所得税は、短期譲渡よりも長期譲渡のほうが有利となっていますので、不動産を売却しようと考えている場合には、まずは不動産の所有期間を確認するようにしましょう。

(2)相続した不動産を賃貸する場合

相続した不動産を賃貸する場合には、不動産収入が発生することになります。この不動産収入は、不動産所得として確定申告で申告し、所得税を支払わなければなりません

もともと賃貸物件であった不動産を相続した場合には、被相続人が亡くなるまでの不動産収入は、準確定申告で清算することになります。相続開始後の賃貸収入についてのみ、相続人の収入として所得税がかかってきます。
この不動産所得を計算するときには、不動産の管理にかかった費用や建物の場合には減価償却費を経費として控除することができます。

まとめ

不動産の相続には、さまざまな税金がかかわってくることが分かりました。

不動産の相続対策には、その不動産が事業用なのか実際に住むためのものなのか、不動産の種類、法定相続人の数、誰かその不動産を相続するのかなど、さまざまな項目を考慮して、相続税のシミュレーションを行わなければなりません。不動産は、現金のように分割することができませんので、相続時にトラブルにならないようにするためには、事前に相続対策を行っていく必要があります。

シミュレーションのもとで複雑な不動産相続の対策を行うには、やはり信頼できる専門家のアドバイスがあると、安心して相続対策をしていくことができます。

相続対策は法律的な不備があったりするとトラブルのもとになりますし、客観的な信頼できる第三者の意見があると、相続対策における話し合いもまとまるケースが多いのです。相続の専門家としては、法律の専門家である弁護士や、税金の専門家で相続にくわしい税理士などがあげられます。

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